本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

粤港澳大湾区正处在由“制造湾区”向“创新湾区”的深刻转型之中，这一转变在人工智能、大数据和物联网等领域的表现尤为突出。在深圳，科技互联网行业在人工智能和大数据等新赛道的带动下维持稳健发展趋势，并已成为当地甲级写字楼市场需求的主要支柱。

据仲量联行统计，科技互联网、金融和专业服务业是当前深圳写字楼市场三大主要需求来源。其中，科技互联网行业贡献了2024年深圳甲级写字楼市场近四成的租赁成交面积。

仲量联行华南区研究部总监曾丽对《中国经营报》记者表示：“随着各项政策利好的逐步落地，市场流动性有望持续改善，实体经济发展将会释放出更多积极因素。”对于深圳而言，人工智能、大数据、跨境电商、新消费、新零售等行业领域将会吸引更多企业布局，带来甲级写字楼需求的增长，并成为市场重要的需求的来源。“但是，2025年还将有约150万平方米的新增供应面积入市，同时企业整体租赁策略仍以成本控制为主，市场短期内快速去化的压力较大。”

总部自用办公需求占比近六成

近年来，深圳甲级写字楼市场持续受成本节约型搬迁需求主导影响，整体租赁需求增量仍相对有限。

仲量联行提供的数据显示，2024年，深圳甲级写字楼市场录得净吸纳量约88万平方米，与过去五年的年均净吸纳量基本持平，其中，企业总部自用办公需求占全年市场净吸纳量的比重接近六成，成为支撑深圳写字楼市场需求的重要来源。

从行业来看，科技互联网、金融和专业服务业仍是深圳写字楼市场的主要需求来源。其中，科技互联网已成为市场需求的主要支柱。2024年，金融业整体租赁需求有所收缩，但随着2024年下半年政策利好带动资本市场改善预期，该行业保持健康发展。专业服务业方面，中小律师事务所在2024年加速推进合并重组，进而拉动对办公空间的升级需求，该类型企业单笔租赁面积通常在1000平方米以内。

仲量联行华西区与华南区商业地产部总监李文杰表示：“随着经济结构升级和新兴产业的快速崛起，深圳写字楼市场在2024年下半年展现出更多积极的信号，多个需求领域涌现亮点。”依托粤港澳大湾区供应链的独特优势，跨境电商平台多在深圳前海布局卖家服务中心，带动相关配套办公需求增长；多家出海品牌在产品制造、在线营销及品牌创意方面表现强劲，进一步加大对优质办公空间的需求；新零售行业对研发与线上营销能力的高度依赖，促使相关企业选择高品质的办公楼以支持业务创新能力的升级；新消费趋势推动市场活力释放，特别是旅游电子商务的崛起和经济型消费的增长，进一步带动了相关企业布局需求。

据仲量联行统计，截至2024年年末，深圳甲级写字楼市场空置率约为24.4%，同比下降1.1%，租金约为145元/平方米/月，同比下降9.3%。

市场去化压力未减

尽管需求稍有回升，但深圳多数写字楼项目去化压力未减。

仲量联行提供的数据显示，2024年，深圳甲级写字楼市场共有10个项目约93万平方米竣工入市，与2023年相比略有下降。其中，一半以上的新增供应集中于前海和后海这两个片区，且多为企业全自用的总部办公楼。为了改善楼宇的入驻率，写字楼业主在2024年加强“以价换量”策略的力度。

展望2025年，李文杰表示，深圳甲级写字楼市场将迎来需求结构性升级以及供应短期放量。对于深圳本地优势行业来说，依托粤港澳大湾区供应链优势，实体经济发展将释放积极因素，但该行业需求整体保持审慎态度，大面积租户的租赁决策仍较为保守。对于新兴赛道玩家来说，外向型经济相关企业借出海风潮，将加大优质办公需求。市场新增供应量将在2025年保持高位，总部办公自用需求仍将对市场净吸纳量起到一定支撑作用。

曾丽对记者表示，预计2025年深圳写字楼市场新增供应面积约150万平方米，同时企业整体租赁策略仍以成本控制为主，市场短期内快速去化压力较大。预计2025年深圳写字楼市场空置率将进一步走高，市场平均租金仍将维持在下行通道。

（编辑：赵毅 审核：童海华 校对：张国刚）