本报记者 王登海 北京报道

在政策推动下，房地产市场正从“止跌回稳”向“提质增效”转型。

日前，中指研究院发布的《2025中国房地产百强企业研究报告》显示，2024年，百强房企借政策窗口期加速去化，全年销售总额39483.8亿元、面积19546.3万平方米，同比分别下降26.0%、24.4%，尽管市场份额有所下降，但央国企凭借优势扩大市场占有率。

报告还认为，房地产行业深度调整的压力仍在持续，存在营业收入下滑、利润下降、偿债能力趋弱等挑战，迫使企业在规模收缩中寻求转型突破。

此外，《中国经营报》记者也注意到，在政策驱动下，百强房企也加大高端产品比例，继续聚焦一、二线核心城市，重点城市销售贡献占比提升，土地投资进一步向一、二线城市集中，三、四线占比大幅收缩。

向核心城市聚集

去年以来，房地产市场在政策的推动下呈现持续改善的态势，市场窗口期为房地产企业提供了加速去化和提升产品力的机遇。

根据中指研究院发布的数据，2024年，百强企业把握政策窗口期，提高项目产品力，加大营销力度，加速资金回笼。2024年百强企业销售总额、销售面积分别为39483.8亿元、19546.3万平方米，同比分别下降26.0%、24.4%。

在整体销售承压的背景下，市场格局悄然变化。百强企业市场份额从2023年的45.8%降至40.8%，TOP10企业市场份额同步下降1.9个百分点至20.4%。然而，央国企凭借融资成本低、资源整合能力强等优势，逆势扩大市场占有率。

在市场布局方面，2024年，百强企业继续向一、二线核心城市高度集聚，重点城市销售贡献占比有所提升。从百强代表企业重点项目销售情况来看，一线城市市场销售表现较好，销售额占比上升3.6个百分点至31.2%；销售额排名前5、前10及前20的城市，其销售贡献率相比上年分别增长1.4、2.4、1.6个百分点至40.0%、59.4%、79.1%。

在产品结构方面，2024年在政策支持下，核心城市高端改善性住房需求持续释放、韧性较强，对新房市场起到重要支撑。百强企业顺势而为，加大高端改善类产品推出比例。从百强代表企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看：140—200平方米改善类产品表现出较强的韧性，销售额贡献率较上年出现提升，增加了1.5个百分点；200平方米以上高端类产品需求大幅增长，销售额贡献率较去年出现大幅提升，增加了5.4个百分点。

与此同时，随着消费者对居住品质的要求不断提高，百强企业加大了对“好房子”建设的投入，在当前供过于求的市场下，产品力高的项目不仅可以吸引更多潜在买家，还能在竞争激烈的市场中脱颖而出，更容易实现资金快速回笼。

偿债压力持续显著

尽管市场现修复迹象，行业仍面临深度调整压力。

根据中指研究院的数据，2024年百强企业营业收入同比下降，净利润下降显著。竣工和结转高峰期已过，百强企业营业收入均值为338.2亿元，同比下降9.4%。

同时，受结转成本、资产贬值等因素影响，净利润均值同比下降76.8%至4.2亿元，降幅较上年显著扩大。2024年，百强企业净利润率、净资产收益率均值分别为1.1%、0.3%，盈利能力连续多年下降，接近零利润。

在行业盈利承压的同时，百强房企的经营安全也面临挑战，偿债能力趋弱，现金流压力增大，需借力各项支持性政策保障流动性。

数据显示，2024年，百强企业剔除预收账款的资产负债率均值为65.3%，净负债率均值为96.3%，剔除预收账款后的资产负债率均值与上年基本持平，净负债率均值较上年增加6.5个百分点。2024年，百强企业流动性趋弱，销售下滑对房企流动性产生负面影响，2024年百强企业现金短债比均值为1.58，较上年下降0.08。

虽然行业偿债压力有所缓解，但房企销售融资两端均处于下行通道，现金流压力较大，仍将面临较大的偿债压力。

在土地市场方面，2024年政府推地信心仍显不足，全国土地市场表现较为平淡，土地成交规模继续回落。2024年，百强代表企业拿地金额4617.0亿元，同比下降41.6%，拿地销售比相较上年下降5.7个百分点至19.7%。

不过，中指研究院也指出，百强企业仍保持精准投资、聚焦重点城市的战略，一线城市拿地占比提升明显。从城市等级分布来看，百强代表企业的新增土储权益面积中二线城市占比达到66.5%，较上年提升2.3个百分点；一线城市占比26.0%，较去年提升4.2个百分点；三、四线城市占比则大幅减少6.5个百分点至7.5%。百强企业高度聚焦重点核心城市，城市间分化加剧。2024年，百强代表企业拿地前10城市规划建筑面积占比已达70.9%，可见企业在布局城市的广度上有所收缩、深度上有所加剧。

(编辑：王金龙 审核：童海华 校对：燕郁霞)