本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

3月31日晚间，万科（000002.SZ）发布2024年年报。报告期内，万科营收约3431.76亿元，同比下降26.32%，净利润约-494.78亿元，同比下降506.81%，经营活动产生的现金流净额约38亿元，同比下降2.87%。

2024年，万科实现销售金额2460.2亿元，销售回款率保持100%以上；大宗资产交易完成54个项目，合计签约259亿元；通过存量资源盘活新增和优化产能412亿元，回收现金超百亿元；全年新增融资和再融资948亿元，新增融资的综合成本为3.54%。

万科方面对《中国经营报》记者表示，今年以来，万科在多方积极支持下迎来改革发展重大转机，管理团队得到调整充实，公司经营保持稳定，多方面业务取得积极进展。公司累计获批“白名单”项目79个，同时在不影响“保交房”前提下，有效解锁部分预售监管资金，偿债工作有序推进，2025年一季度到期公开债均已完成兑付。

“瘦身健体”取得一定进展

年报显示，报告期内，万科制定并推动实施业务重整和风险化解的“一揽子方案”，坚定“瘦身健体”、聚焦主业、全力自救，并取得一定进展。在经营端，万科2024年高品质交付超过18万套房屋，销售金额2460.2亿元，销售面积1810.7万平方米；在融资端，万科积极争取各类金融机构支持，经营性物业贷款落地293亿元，“白名单”项目申报178个。2024年，万科完成93亿元的境内公开债券以及折合人民币约104亿元的境外公开债券偿付。

万科方面表示，虽然公司在各方支持下积极开展自救，但风险并未彻底化解。报告期内，公司业绩出现大幅亏损，主要原因包括开发业务结算规模和毛利率显著下降；新增计提了信用减值和存货跌价准备；部分非主业财务投资出现亏损；为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。与此同时，万科2025年将面临公开债务的集中兑付，流动性压力进一步加大。

年报显示，万科主营业务包括房地产开发及相关资产经营、物业服务。2024年，万科来自房地产开发及相关资产经营业务的营收3010.3亿元，占比87.7%，物业服务营收331.3亿元，占比9.7%。

其中，房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为9.5%，较2023年下降5.9个百分点，物业服务毛利率为13.21%，较2023年下降1.75个百分点。万科在中国境内的房地产开发及相关配套业务主要布局7个区域，报告期内累计营收2944.41亿元，其中房地产开发业务结算面积2076.5万平方米，同比下降29.9%，结算收入2790.9亿元，同比下降30.5%，结算毛利率为9.5%。

投资以存量资源盘活为主导

年报显示，2024年，万科开发业务复工计容面积约1022.7万平方米，同比下降40.1%，完成年初计划的95.4%；开发业务竣工计容面积约2374.5万平方米，同比下降24.2%，完成年初计划的107.7%。新开工面积低于年初计划主要因为公司坚持以销定产的策略，加强现金流管控，结合市场流速表现，对部分项目的开发节奏进行了灵活调整。

报告期内，万科坚持“存量资源盘活为主导、精准投资为补充”的投资策略，累计获取新项目13个，总规划计容建筑面积137万平方米，权益计容规划建筑面积83.3万平方米，权益地价总额约55.6亿元，新增项目平均地价为6670元/平方米。新获取资源中，存量盘活项目达11个，成为万科资源获取的绝对主体，主要分布在上海、广州、成都等核心城市。

万科方面表示，自2022年以来，公司所有新项目均按要求纳入全周期的投后管理，目前已有72个项目实现开盘销售，平均开盘周期6个月，投资兑现度为85%。报告期内共有14个自2022年以来新获取的项目实现首开，投资兑现度为83%。

值得注意的是，自2023年以来，万科借助政府各类支持性政策，通过商改住、资源置换等方式持续推动难点项目解题。2024年各业务单位通过盘活合计新增和优化产能412亿元，实现盘活回款和投资应收款回款104亿元。

截至2024年年末，万科在建项目总计容建筑面积约3719.6万平方米，权益计容建筑面积约2415.4万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3118.4万平方米，权益计容建筑面积约1994.7万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约356.8万平方米。

记者获悉，万科管理层在与分析师交流中表达了对行业前景的坚定信心和自身加快改革发展的决心。万科相关负责人表示，在政策引导和支持下，相信行业已渡过最困难时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道。

截至2024年年末，万科资产总额约1.29万亿元，负债总额约9474.05亿元，归属于上市公司股东的净资产约2026.66亿元，资产负债率为73.66%。

（编辑：赵毅 审核：童海华 校对：翟军）