本报记者 陈雪波 卢志坤 北京报道

研究机构中指研究院近期发布的多份报告显示，房地产行业仍在持续缩表，但聚焦核心城市，投资强度与运营能力兼备的企业有望突围。

《中国经营报》记者了解到，上市物业企业继续显现行业头部效应强化的局面，央国企市值与营收增速领跑民企，分红总额创历史新高，管理面积稳健扩张。同时，物业企业通过AI与ESG管理实现提质增效。

聚焦核心城市企业将具备优势

根据《2025中国房地产上市公司TOP10研究报告》，房地产行业连续三年处于缩表周期，企业资产规模与盈利能力显著下滑。2024年，房地产上市公司总资产均值为1489.2亿元，同比下降11.5%，降幅较上年扩大2.6个百分点；净资产均值328.6亿元，同比下降12.6%，降幅扩大5.0个百分点。资不抵债企业数量连续三年增加，央企与地方国企亦加入缩表行列，民营及混合所有制企业缩表幅度更大。

经营层面，2024年上市房企营收增速由正转负，净利润连续三年为负且亏损额扩大。营业收入均值297.4亿元，同比下降21.0%；净利润均值-31.2亿元，亏损企业占比达68.1%。负债率显著上升，资产负债率、剔除预收账款后的资产负债率及净负债率均值分别为74.5%、71.8%、170.2%，较上年分别上升1.6、3.4、21.8个百分点。现金短债比均值0.95，速动比率均值0.48，显示企业短期偿债能力分化加剧。受销售下滑与融资偏紧影响，上市房企现金流持续净流出，现金及现金等价物净增加额均值为-9.1亿元。

不过，中指研究院方面指出，核心城市市场新房销售呈现修复态势，聚焦此类区域且保持投资强度的企业估值仍有提升空间。因此，具备不动产运营与服务能力的房企更易获得投资者青睐，或将成为行业分化中的突围方向。

物业企业“减量提质”

与地产企业有所区别的是，物业行业的央国企在市值、营收与分红方面表现尚可。

根据《2025中国物业服务上市公司TOP10研究报告》，截至2025年4月30日，物业上市公司总市值达2789.77亿元，市盈率均值21.25倍。央国企市值均值较2024年年初上涨19.52%，而民企市值均值下跌2.05%，两者差距达21.57个百分点。

整体来看，2024年物业上市公司营收均值45.97亿元，同比增长4.01%，但增速较上年下降3.82个百分点；央国企营收均值55.55亿元，增速6.57%，显著高于民企的2.94%。利润端，毛利润均值8.67亿元，同比下降2.40%；净利润均值1.91亿元，同比下降20.20%。尽管整体盈利承压，央国企仍展现出更强的抗风险能力。

同时中指研究院方面指出，物业行业的集中度还在进一步提升，管理面积均值1.48亿平方米，同比增长6.24%，但增速较上年下降4.67个百分点；第三方管理面积占比60.28%，较上年下降2.01个百分点。头部企业通过“减量提质”策略聚焦深耕，在区域、业态、客户维度提升经营效益，并探索社区服务、IFM（综合设施管理）等新业务以应对非业主增值服务收缩。

资本层面，35家物业上市公司宣布发放2024年年度现金分红总额144.60亿元，创历史新高；13家企业实施股票回购，涉及金额10.53亿元，向市场传递积极信号。中指研究院方面预测，在未来，行业分化或加剧，优质企业将通过智能化技术（如AI）降本增效，并强化ESG（环境、社会、治理）管理以实现长效发展。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）