中经记者 颜世龙 北京报道

“在办公楼市场，科技企业租赁表现相对突出，整合与扩张等租赁行为带动市场流动性提升。”在近日召开的年中分享会上，仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示，“北京商业地产市场正在经历螺旋式下降的缓冲期，整体租金表现仍面临较大挑战，但流动性的改善对于提振市场信心及夯实修复基础将起到重要作用。”

根据仲量联行发布的《2025年上半年北京房地产市场回顾报告》，今年第二季度，北京办公楼市场相对平稳，整体带看量有所回落，租金降幅有所收窄。在投资市场，内资买家对北京市场上零售、办公类资产热度不减。

仲量联行方面指出，零售地产市场迎来季度供应高峰，专注于情绪价值的垂类品牌带来新的消费热点。工业物流市场随着平谷子市场大量高性价比项目投入市场，市场进入换租活跃期，季度内物流地产租户搬迁升级活动呈上升趋势。

业主积极挽留存量优质客户

二季度，北京甲级办公楼全市整体带看量与年初相比有所回落。在当前市场新租需求相对较少的环境下，业主积极挽留楼内优质客户。

仲量联行方面表示，目前业主为租户续租提供了更为灵活的租金折扣及免租期，部分业主还通过在续约合同中附加免费车位等条款以吸引租户原址续租。

其中科技企业租赁表现相对突出，主要体现为互联网大厂在中关村区域的整合与扩张行为。此外，中小型内资律所持续作为城市东部泛CBD区域稳定的租赁需求来源，但租赁势头较先前有所放缓。

《中国经营报》记者了解到，北京甲级办公楼的空置率基本维持稳定。来自互联网大厂的扩张需求贡献了二季度净吸纳量的70%，除此之外的市场增量需求较为有限。值得注意的是，全市非续租成交大部分源于项目之间搬迁，对整体空置面积的去化影响甚微。

而在租金方面，降幅已经收窄。在全市大部分区域租金仍在下行的环境中，中关村租赁市场受科技行业租户支撑，部分高入驻率项目租金已基本止跌。

仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“由于预计整体租金将在年内持续下探，这一低租金阶段有望吸引租户以合理成本搬迁至更优质的办公空间。随着续租条款更为灵活，业主之间对搬迁租户的竞争激烈程度预计加剧。”

在投资方面，北京投资市场近期以零售、办公楼类资产交易为主，内资买家成为主要参与者。仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜指出，核心商圈优质资产的价值洼地效应及企业自用需求持续释放，正推动核心资产价格进入调整后的价值投资理性区间，长期预计为市场供需结构带来优化。

工业物流地产进入高供应周期

据仲量联行方面统计，伴随平谷子市场的物流地产项目投入使用，且上半年累计三个新项目均位于平谷子市场，新增仓储面积累计达到53.1万平方米，2025年持续大体量项目入市开启北京物流地产集中供应序幕。

受北京平谷子市场以及廊坊地区大量新入市高性价比项目竞争的影响，一批位于北京近郊成熟子市场的电商、餐饮食品、商超日用品企业及其物流服务商逐步外迁至租金更低的平谷和廊坊地区，导致北京仓储净吸纳量未录得显著增长。

仲量联行方面指出，高供应叠加低去化量，使得全市整体空置率环比上升4.4个百分点至29.6%。顺义空港、京南大兴、通州马驹桥等传统成熟物流子市场空置率均出现不同程度增长，业主通过下调租金报价以提升租赁竞争力，物流地产平均净有效租金环比进一步下降5.9%。

不过，仲量联行方面预计，未来两年北京的仓储需求将温和回升。2025年下半年，随着租金走低，北京物流地产项目性价比持续提升，有望刺激一批仓储升级需求释放。

仲量联行华北区研究部董事纪明表示，平谷子市场正在与过去以低租金承接大量仓储需求外溢的廊坊和天津市场直面竞争，未来有望带动部分租户向北京回流。2025至2026年，全市仓储需求预计将温和回升。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）