中经记者 孙汝祥 夏欣 北京报道

数据显示，截至2026年7月22日，上交所已上市产业园区REITs达到15只，募集规模超280亿元。

地域上，产业园区REITs底层资产广泛分布于国家级新区、经开区、高新区和自由贸易试验区等重点区域。产业上，正在形成集成电路、人工智能、生物医药、新能源、数字经济等多赛道并行的产业集聚格局。

接受《中国经营报》记者采访的专家表示，产业园REITs是串联产业空间、资本市场、科技创新的核心纽带。在盘活园区重资产进而回笼资金持续扩建科创载体，引入长期耐心资本打通实验室产业化落地通道，搭建链主与中小科创企业协同平台，为普通投资者分享科创产业长期红利等方面，发挥着无可替代的重要功能。

底层资产为新质生产力重要物理载体

作为连接产业空间与资本市场、服务先进制造和科技创新的载体，产业园区已成为沪市公募REITs中具有重要代表性的行业板块。截至7月22日，上交所共有15只已上市产业园区REITs，募集规模超280亿元。

沪市产业园区REITs底层资产紧扣国家战略性新兴产业方向，为新质生产力发展提供重要物理载体。

例如，在集成电路与高端制造领域，张江REIT底层资产位于上海集成电路设计产业园内，租户集聚集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业，其中集成电路行业占租赁业态比例接近四成。临港REIT扩募购入的康桥项目除聚集EDA软件、芯片设计、半导体检测等各环节企业外，还在具身智能领域形成了以“头部链主”租户引领、产业链上下游协同发展的集群态势。

总部经济与科创孵化同样涌现出代表性项目。首农REIT作为首单总部型科创产业园REIT，成功引入快手科技和小米集团总部部门入驻，带动产业链上下游企业聚集。招商科创则是首单国家级孵化器REIT，其底层资产紧邻复旦大学，辐射多所高校，为科创企业从实验室到产业化提供了关键衔接。

其他产业园区REITs也在各自赛道持续深耕发力。例如，津开产园依托天河超算、人工智能创新中心，吸引国央企及行业龙头聚集，形成“一楼一特色”的数字经济集群。重庆两江有效落地“满天星”软件产业行动计划，精准锚定物联网、大数据、数字服务赛道。亦庄REIT作为区域内稀缺的单层高标准工业厂房，定向服务高端汽车与新能源智能汽车产业。沈软REIT则聚焦新一代信息技术，成为“数字沈阳”核心载体与“北方算谷”核心示范区。

REITs具有核心纽带作用

“产业园REITs是串联产业空间、资本市场、科技创新的核心纽带。”国家金融与发展实验室副主任曾刚对记者称。

曾刚表示，其重要作用主要体现在四个方面：盘活园区重资产，回笼资金持续扩建科创载体，破解园区运营商资金沉淀难题；引入长期机构耐心资本，匹配科创企业长周期孵化需求，打通实验室产业化落地通道；倒逼园区从地产开发转向产业运营，集聚芯片、AI、生物医药等新兴产业，搭建链主与中小科创企业协同平台；为普通投资者分享科创产业长期红利，引导金融资源精准投向新质生产力。

“产业园区REITs并非简单的资产证券化工具，而是连接产业空间、长期资本与科技创新的重要枢纽。”北京交通大学经济管理学院助理教授于耀也对记者如是表示。

于耀称，首先，REITs能够盘活园区重资产，将沉淀在土地、厂房和研发空间中的资金转化为可循环使用的产业资本，形成“园区建设—产业培育—发行上市—资金回收—再投资”的良性循环，为科技创新提供持续的资本支持。

其次，产业园区REITs为新质生产力提供了稳定、专业的物理载体。例如，张江REIT、临港REIT和招商科创等项目，不仅提供办公和生产空间，更承担着产业集聚、成果转化和产业链协同的重要功能。

再次，REITs通过持续信息披露和市场化定价，提高产业空间的配置效率，并倒逼园区运营由传统物业管理转向专业化产业运营。园区租户成长、产业链完善和创新能力提升，最终都会反映为出租率、租金水平和资产价值改善。

“因此，产业园区REITs既是存量资产盘活工具，也是长期资本形成机制和产业生态组织平台，其不可替代性在于将资本市场的资源配置功能延伸至科技创新基础设施领域。”于耀表示。

产业属性和技术门槛将更突出

“常态化发行叠加扩募机制，产业园区REITs未来将呈现三大特征：资产持续扩容，孵化器、专精特新厂房、算力园区等多元底层资产加速上市；扩募常态化，成熟项目持续收购优质园区，形成规模化产业运营平台；产业定位细分，围绕战略性新兴产业打造专业化科创园区。”曾刚表示。

于耀认为，在常态化发行与扩募机制的共同推动下，中国产业园区REITs有望逐步迈向规模化、专业化和高质量发展。沪市目前已上市15只产业园区REITs，部分项目已完成或正在推进扩募，市场持续发展机制正在逐步形成。

在于耀看来，未来市场可能呈现三个主要特征：一是由“单项目上市”转向“平台化运营”。优质REITs将通过持续扩募注入成熟资产，逐步形成跨区域、多业态的产业园区资产组合。

二是底层资产更加专业化。未来将有更多集成电路园、生物医药园、人工智能产业园、高标准工业厂房和中试平台进入REITs市场，资产的产业属性和技术门槛将更加突出。

三是市场分化进一步加剧。产业定位清晰、租户质量较高、运营能力较强且具备扩募储备的项目，将获得更高认可；运营能力不足的项目则可能面临更大压力。

两位专家一致认为，在服务新质生产力方面，产业园区REITs还有很多潜力可以进一步释放。

曾刚表示，后续潜力释放路径在于：扩大长线资金配置比例，完善扩募配套税收机制；依托REITs资金加大科创孵化、公共研发平台投入；联动创投、产业基金，构建“园区载体+股权融资+资本市场”全链条科创金融体系。

于耀建议，推动募集资金更多用于新园区建设、老旧园区改造和中试平台投入；完善“产业基金—银行信贷—REITs”相衔接的全生命周期金融支持体系；加强产业运营信息披露和激励约束，将出租率、租户稳定性、产业集聚度和长期资产价值纳入管理考核。

“总体而言，常态化发行有助于扩大市场规模，扩募机制则赋予REITs持续成长能力。随着相关制度不断完善，产业园区REITs有望成为连接科技创新、实体产业和长期资本的重要平台。”于耀总结道。

（编辑：夏欣 审核：李慧敏 校对：陈丽）