中经记者 郝亚娟 夏欣 上海 北京报道

在政策推动下，我国REITs市场持续扩容，吸引越来越多机构投资者积极参与。

近日，由上海市国际股权投资基金协会（SHPEA）主办的2025年第三届中国不动产基金投资管理年会上，国泰海通证券REITs业务部负责人兼结构金融部联席负责人吴迪珂指出，我国公募REITs历经五年发展，产品数量跃居亚太第一，总市值超2100亿元。

信银理财方面告诉《中国经营报》记者，在优质资产供给相对稀缺的“资产荒”背景下，公募REITs为机构投资人提供具有稳定现金流的跟红利股票有相似之处、但相对独立于股票和债券市场的选择。REITs强制高比例分红的特性，在当前低利率环境下提供了具有吸引力的当期现金流。无论是产权类的租金收入还是经营权类的收费现金流，都构成了产品收益的“压舱石”。

多类机构入场

当前，银行理财、私募基金、期货、信托等机构纷纷布局REITs，投资策略日趋多元。

瑞思不动产金融研究院院长朱元伟指出，公募REITs定位为“固收+”类补充资产，兼具4%～5%派息率和二级市场流动性，可优化理财组合风险收益比。在经济增速放缓、利率下行的背景下，REITs作为类“固收+”资产，长期配置价值凸显。

渤银理财方面指出，REITs通过证券化创新将不动产投资转化为标准化金融产品，以“定期分红机制+资产增值潜力”为核心特点，为投资者打开了参与商业地产、基础设施等领域的便捷通道，成为多元资产配置的重要补充。但需要注意的是，受不动产市场周期、利率环境及管理运营等因素影响，REITs价格也会随之波动。

信银理财方面告诉记者，投资REITs有四方面考虑：

一是收益性与稳定性的平衡。REITs强制高比例分红的特性，在当前低利率环境下提供了具有吸引力的当期现金流。无论是产权类的租金收入还是经营权类的收费现金流，都构成了产品收益的“压舱石”。

二是战略性价值与风险分散价值。REITs底层资产紧密关联保障房、新能源等国家战略领域。通过投资REITs，理财资金能够更有效地引导至实体经济的关键环节，服务国家重大发展战略。

三是顺应市场扩容的机遇。REITs市场正处于快速成长期，资产类型已从传统基建扩展到消费、数据中心、保障性租赁住房乃至最新的商业办公和城市更新设施。市场的持续“扩围”与“提质”，为机构投资人提供了更广阔、更多元的可投资标的池，有利于构建不同风险收益特征的理财产品线。

四是具有一定独立性。REITs的风险收益特征介于股债之间，与传统资产的资产相关性较低，尤其是2024年常态化发行以来，C-REITs与权益市场呈现出了较为明显的负相关，是分散风险的有效工具。

注重结构优化与价值挖掘

日前，证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），商业不动产REITs将启动试点。

从行业视角看，上海市国际股权投资基金协会常务理事、不动产分会会长、上海地铁资产投资管理有限公司董事长庄巍指出，《征求意见稿》落地，商业不动产REITs从基础设施向购物中心、写字楼等领域扩容，成为改写行业格局的关键变量——不仅重塑不动产金融生态，更打通存量资产“募投管退”闭环，为城市更新、行业转型注入新活力。

面对REITs市场快速拓展，银行理财机构正积极关注其中的投资机会。信银理财方面指出，对于2026年的规划，我司将采取“稳步增配，结构优化”的策略。在规模上，预计随着市场总盘子的扩大和我们对各类资产研判的深化，配置比例将有序提升。在节奏和结构上，我司注重：一是深化基本面研究，从行业景气周期、资产区位、运营管理人能力等维度精选个券，规避尾部风险；二是把握政策红利，积极关注如商业办公、城市更新等新纳入资产类型的投资机会，这些领域盘活了巨量存量资产，可能孕育着新的价值发现机遇。

朱元伟建议，除现有的机构投资者外，未来积极引进境外投资者是我国REITs市场国际化发展的重要方向，也是优化投资者结构、提升市场成熟度的有效途径。目前，合格境外机构投资者（QFII）和人民币合格境外机构投资者（RQFII）已被允许参与基础设施基金网下询价，为外资进入我国REITs市场提供了通道。

（编辑：杨井鑫 审核：何莎莎 校对：张国刚）